Альфа-Банк UA CPL

Ряд механизмов обуславливает цикличность цен недвижимости и образование на нем так называемых, «пузырей», считают специалисты.

Некоторые из них относятся к нефинансовым характеристикам рынка недвижимости, однако основная причина заключается в деятельности банков. Ключевые факторы следующие:

1. Неэластичное предложение недвижимости и чрезмерный оптимизм инвесторов. На рынках, где предложение является постоянным (земля, и во многих случаях – здания), покупатели, стремящиеся платить цену выше фундаментальной (т.е. выше стоимости сооружения, аналогичного недвижимому имуществу), способны изменить цену. На эффективных рынках процесс ценообразования уравновешивается за счет роста предложения. Однако при низкой эластичности предложения этот механизм не функционирует.

2. Длительный срок строительства и недостаточность информации. В случае, если рыночная стоимость недвижимости превышает стоимость ее сооружения, строительные компании увеличивают ее предложение. Однако срок возведения новых объектов занимает несколько лет, поэтому достижение рыночного равновесия будет медленным. Цены будут продолжать расти, пока новая недвижимость будет готова к использованию. В течение этого времени рыночная стоимость недвижимости может снизиться, или возникнет чрезмерное ее предложение.


3. Ипотека. Возможность привлечения кредитов на недвижимость приводит к увеличению спроса, а, следовательно, и рыночной цены на нее. При условии же снижения ее рыночной стоимости, банки перестают финансировать приобретение недвижимости. Результатом является падение спроса на недвижимость.

4. Чрезмерная уверенность. Чрезмерная уверенность в гарантиях возврата капитала, вложенного в недвижимость, может привести к росту рисков, чрезмерному объема инвестиций и росту рыночной стоимости этих активов. Гарантированно высокие прибыли от проектов, связанных с недвижимостью, стимулируют к инвестициям в рискованные проекты, при условии их убыточности в стратегической перспективе. Это повышает рыночную стоимость недвижимых активов.

5. Финансовая либерализация. В течение последних лет происходили стремительное расширение финансовых рынков и рост количества и размера финансовых институтов. Для многих инвесторов открылся доступ на международные рынки капитала. Благодаря этому заемщики могли получать дешевые финансовые ресурсы, а вкладчики – высокую доходность капитала. Это дало возможность реализации более рискованных проектов, связанных с недвижимостью, что, в свою очередь, подтолкнуло вверх стоимость недвижимого имущества.

6. Увеличение размеров банковских активов. Длительный период роста цен на недвижимость стимулирует развитие ипотеки, поскольку из-за увеличения стоимости активов, находящихся в залоге у банков, их капитал также растет. Это приводит к увеличению объема капитала, направленного в проекты, которые связаны с недвижимостью.