Альфа-Банк UA CPL

Что можно и что нельзя делать с залоговой недвижимостью

В некоторых случаях, если ипотекодатель нарушит условия договора залога, он может быть оштрафован или вовсе лишен недвижимости. Отсюда вытекает необходимость в знании, что можно и что нельзя делать с недвижимостью, кредит на которую еще не выплачен.

Разбираясь в данном вопросе, первое, с чего следует начать – изучить ипотечный договор. Условия использования залоговой недвижимости в законе прописаны расплывчато, трактовать их можно двояко. Поэтому иногда банки в договоре залога указывают, что именно ипотекодатель может делать, что не может и что он должен согласовывать с банком. Таким образом, с жильем или др. недвижимостью, по которой выплачивается ипотечный кредит, нельзя производить такие операции, которые согласно договору предварительно должны быть согласованы с банком или же запрещены. Такими операциями могут быть: капитальный ремонт, перепланировка, реконструкция и т.д.

В данном деле главное – это не нарушить договор, т.к. согласно ч. 1 ст. 12 ЗУ «Об ипотеке» в случае нарушения заемщиком договора ипотеки банк может потребовать вернуть кредит досрочно, а в случае неисполнения – вернуть недвижимость.

Следовательно, условно действия с залогом можно разделить на такие, которые: можно делать без согласования с банком, можно делать с разрешения банка и нельзя делать.

Что делать можно?

Заемщик может использовать недвижимость по целевому назначению. Т.е., как собственник квартиры, ипотекодатель имеет полное право жить в ней, быть прописанным и прописывать родственников, в т.ч. несовершеннолетних детей.

Также ипотекодатель может (согласно закону - должен) содержать жилье в надлежащем состоянии, делать плановый ремонт, устранять незначительные повреждения. Относительно ремонта квартиры или др. недвижимости, ситуация двойственная. Производить ремонт без согласования с банком заемщик может, но в том случае, если ремонт не влечет за собой изменение технического плана недвижимости или если в ипотечном договоре не оговаривалось, что для проведения необходимо разрешение банка. Правда, если банк все-таки предъявит какие-то претензии, нужно будет доказать, что ремонт был необходим.

Что делать можно, но с разрешения банка?

Опять-таки, ремонт. Если согласно ипотечному договору заемщик должен получить у банка разрешение на проведение ремонта, но произведет его, не поставив банк в известность, то от заемщика могут потребовать возврата кредита или лишить квартиры (ч.1 ст.12 ЗУ «Об ипотеке»).

С разрешения банка допускается сдача недвижимости в аренду и передача ее в следующую ипотеку (ч. 1 ст. 9 и 13 ЗУ «Об ипотеке»), проведение реконструкции, капитального ремонта, перепланировки, возведение пристроек, изменение целевого назначения и перевод недвижимости в нежилой фонд.

Кроме того, другому лицу может быть передано право собственности на недвижимость, например, в наследство. В таком случае ипотека продолжает действовать, причем даже если правопреемник не знал об обложении имущества ипотекой (ч. 3 ст. 23 ЗУ «Об ипотеке»).

Чтобы согласовать действия с банком, необходимо обратиться в отделение, выдавшее ипотечный кредит, с письменным заявлением. Если соответствующие органы уже выдали разрешительные документы на перепланировку, выведение из жилого фонда и т.д. – это несомненный плюс при принятии банком решения. В течение 30 дней он предоставит ответ.

По словам представителей финучреждений, получить данное разрешение не сложно, т.к. банки охотно соглашаются на изменения, если есть возможность увеличения стоимости недвижимости. Не ограничивают они и сдачу квартир в аренду, ведь таким образом заемщик получает дополнительный доход, а, значит, становится более надежным плательщиком.

Следовательно, можно сделать следующий вывод: с недвижимостью, выступающей залогом по кредиту, можно производить только те действия, которые разрешены ипотечным договором и согласованы с банком.