Альфа-Банк UA CPL

Как выбрать самое выгодное ипотечное предложение?

Покупка квартиры многим кажется чем-то нереальным, ведь сейчас мало у кого имеются достаточные для этого сбережения. Решить проблему может ипотечный кредит, тем более что предложений на рынке ипотечного кредитования масса, и выбирать есть из чего.  На какие условия следует обращать внимание и что нужно учитывать?

Комиссии

Некоторые предложения выглядят очень привлекательными, если в них не предусмотрены какие-либо комиссии. В самом деле, банк может брать комиссию за рассмотрение заявки, что составляет около 1% от суммы кредита, комиссию за выдачу кредита – еще 1%. Так, одно только получение кредита обойдется в немалую сумму, а ведь еще предстоит погашение… Поэтому, перед тем, как взять кредит на жилье, нужно тщательно сравнить предложения и преимущество отдавать той, которая не имеет каких-либо комиссий или хотя бы предусматривает по ним более низкий процент.

Процентная ставка

Казалось бы, выбирать кредиты следует с более низкими процентными ставками, ведь чем ставка ниже, тем меньше сумма выплат. В принципе, это верно, но не всегда такой выбор имеет смысл. К примеру, если сравнивать кредит с погашением равными долями (аннуитет) и кредит с погашением по стандартной схеме, то в первом случае процентная ставка обычно ниже. Но в то же время при погашении аннуитетными платежами общая сумма уплаченных процентов будет выше. Кроме этого, ставка по кредитам на приобретение строящегося жилья обычно выше, чем по кредитам на готовое жилье (так банк страхует свои риски, связанные с новостройками). Поэтому при выборе программы кредитования процентная ставка не может быть решающим фактором.

Схема погашения

Как правило, погашение кредитов осуществляется по двум схемам: стандартной и аннуитетной. Сказать, какая схема лучше, нельзя, т.к. в каждом конкретном случае оптимальной может быть как одна, так и другая. Поэтому следует учитывать особенности каждой. Так, при аннуитете ежемесячные платежи имеют меньший размер, он всегда одинаковый, что удобно, но вначале платежи идут на погашение процентов, а затем – основного долга. Следовательно, схема подходит для заемщиков с невысоким доходом, но невыгодна для тех, кто собирается погашать кредит досрочно.

Со стандартной схемой дело обстоит иначе. Первые месяцы сумма ежемесячного платежа довольно большая, но постепенно она уменьшается. Основной долг погашается уже с первого месяца. Данная схема подходит тем, кто хочет погасить кредит досрочно, но не каждый осилит большие выплаты на начальном этапе.

Что касается общих затрат, то стандартная схема выгоднее аннуитетной, т.к. при последней общая сумма процентов намного выше.

Страхование и оценка недвижимости

Как известно, обычно банки требуют, чтобы страхование недвижимости проводила страховая компания, аккредитованная ими. Иногда это же касается и экспертной оценки недвижимости. Таким образом, заемщик не может сотрудничать с другими компаниями, пусть у них и более выгодные тарифы. Однако стоимость услуг партнеров банка можно узнать еще до обращения в банк (например, на сайте компании или самого банка), что дает возможность предварительно оценить общую картину.

Первый взнос

Практически все банки Укрианы, выдавая ипотечный кредит, требуют внести первоначальный взнос в размере минимум 10-30% (в зависимости от требований конкретного финучреждения). С одной стороны, заемщику выгоднее сразу внести большую часть денег, чтобы потом меньше выплачивать по кредиту. С другой, средства на первый взнос еще нужно найти. Конечно, если нет сбережений, можно взять потребительский кредит и внести его как первый взнос, но так придется выплачивать уже два кредита.

Есть еще один момент – некоторые банки практикуют кредитные программы, в которых чем больше первоначальный взнос, тем ниже процентная ставка. Поэтому стоит сравнить соотношение первоначального взноса, величины процентной ставки и срока кредитования по разным программам.

Срок кредитования

Понятно, что чем дольше срок кредитования, тем меньше сумма ежемесячного платежа. Но в то же время кредиты с меньшими сроками, как правило, предоставляются с более низкой процентной ставкой. Здесь опять-таки нужно учитывать другие показатели кредита.

Вообще, ипотека выдается на срок до 30 лет, но реально банки предпочитают выдавать кредиты на 10-15 лет. Связано это с невозможностью предвидеть экономическую ситуацию и рисками. Что будет через 5, 10, 15 лет, не сможет угадать и заемщик, поэтому, наверное, лучше брать кредит на меньший срок, но, конечно, если есть такая возможность.

Досрочное погашение

Даже если заемщик не собирается погашать кредит досрочно, такая возможность лишней не будет. Например, если через 5 лет процентные ставки по кредитам снизятся, получится, что заемщик переплачивает. Имея возможность досрочного погашения без каких-либо комиссий, можно взять другой кредит с более низкой процентной ставкой, а средства направить на досрочное погашение первого кредита. Так рефинансирование позволит сэкономить.

Валюта кредитования

Если сумму процентов, которую необходимо будет заплатить за пользование кредитом в иностранной валюте, перевести в гривны, можно увидеть, что она намного ниже, чем по кредиту в национальной валюте. Поэтому кажется, что брать кредиты выгоднее в иностранной валюте, но, с другой стороны, ипотечное кредитование имеет достаточно длительный срок, а значит это рискованно - если курс валюты вырастет, по кредиту придется платить больше положенного. Получается, брать кредит в долларах можно, но при условии, что валюта остается стабильной, а кто знает, будет ли так в течение всех 10 лет? Кроме того, при конвертации валюты придется платить комиссионные, а это тоже определенные затраты. Следовательно, лучше, когда заемщик выплачивает кредит в той валюте, в которой получает доход – так, по крайней мере, изменение валютного курса влияет на зарплату и стоимость кредита одновременно.

В заключении отметим, что выбирать ипотечную программу только лишь по более низкой процентной ставке или какому-то другому показателю - неправильно. Действительно выгодным окажется тот кредит, по которому меньше общая сумма затрат, а значит учитывать нужно все условия кредитования одновременно.