Альфа-Банк UA CPL

Базовое содержание ипотечного договора

Договор ипотеки представляет собой договор о залоге недвижимого имущества, обеспечивающий выполнение ипотекодателем (залогодателем, лицом, предоставляющим недвижимость в залог) и ипотекодержателем (банком) своих обязательств. Ниже представлено краткое описание основных пунктов ипотечного договора.

Содержание

Прежде всего, отметим, что общие правила об ипотеке обозначены в Гражданском кодексе Украины и Законе «Об ипотеке». Согласно статье 18 ЗУ «Об ипотеке» договор должен составляться в письменной форме и быть заверен нотариусом. Эта же статья указывает условия, которые должны содержаться в ипотечном договоре. В частности, договор ипотеки должен включать:

1. Информацию об ипотекодателе и ипотекодержателе

Если обе стороны — юридические лица-резиденты, договор должен содержать их наименование, идентификационный код и местоположение (нерезиденты вместо кода указывают страну, в которой они зарегистрированы). Если стороны являются физическими лицами-гражданами Украины, они указывают Ф.И.О., идентификационный налоговый номер (ИНН) и адрес места жительства. Иностранные граждане-физические лица, а также лица без гражданства указывают Ф.И.О. и адрес места проживания за рубежом.

2. Содержание, размер, срок и порядок исполнения основного обязательства

Основное обязательство возникает из кредитного договора, поэтому в договоре ипотеки должны быть указаны его условия: указание о том, кто выступает кредитором, а кто является заемщиком; сумма кредита, размер процентной ставки, срок погашения и размер ежемесячных платежей.

3. Описание и регистрационные данные предмета ипотеки

В ипотечном договоре указывается, что именно передается в залог: дом, квартира или другая недвижимость; полный адрес местонахождения предмета ипотеки, размер общей площади, количество комнат и т.д. Если залогом выступает земельный участок, помимо адреса и площади указывают категорию земель и их целевое назначение. Также в договоре должна быть определена оценочная стоимость залоговой недвижимости. Если договор ипотеки содержит несколько оценок (например, от оценочной компании и БТИ), обязательно нужно указать, какую из них стороны считают справедливой.

4. Подготовку выдачи закладной или указание о ее отсутствии

Если права залогодержателя определяются закладной, в ипотечном договоре это должно быть указано.

В статье 18 ЗУ «Об ипотеке» говорится, что в случае если в договоре ипотеки отсутствует одно из вышеуказанных существенных условий, то по решению суда его могут признать недействительным. Ипотечный договор может включать и другие сведения: ссылки на документы, которые подтверждают право собственности залогодателя на предмет залога, указание его стоимости, способа обращения на него взыскания, сведения об ограничении и отягощении на него прав ипотекодателя.

Оформление и заключение

Договор ипотеки и договор, обусловливающий основное обязательство, можно оформить в виде одного документа. По форме и содержанию данный документ должен соответствовать требованиям, которые установлены вышеназванной статьей закона, а также требованиям закона, установленным для договора, обозначающего основные обязательства. Если ипотека обеспечивает возврат займа, кредита на приобретение недвижимости, договор купли-продажи этой недвижимости и договор ипотеки могут быть заключены одновременно (при условии, что приобретаемая недвижимость передается в ипотеку).

Согласно статье 19 ЗУ «Об ипотеке», если к договору прилагаются дополнения или изменения, они также должны быть заверены нотариусом. Если была выдана закладная, любые изменения и дополнения к договору ипотеки, а также договору, обусловливающему основное обязательство (кредитному договору), могут быть внесены только после аннулирования данной закладной и выдачи новой. Сведения об изменении условий отягощения недвижимости ипотекой должны быть зарегистрированы в Едином гос. реестре.

Заключают договор ипотеки ипотекодатель (один или несколько) и ипотекодержатель. Местом заключения ипотечного договора может быть как место расположения недвижимости, выступающей предметом ипотеки, так и место нахождения ипотекодержателя или ипотекодателя.

Важные моменты

Прежде чем подписать договор на получение кредита на квартиру, с ним следует внимательно ознакомиться. Желательно изучить договор задолго до его заключения, попросить сотрудников банка или сторонних юристов разъяснить все неясности.

Особенно внимательно следует изучить права и обязанности сторон. Согласно закону залогодатель имеет право жить в квартире, которая является залогом, быть в ней зарегистрированным и регистрировать членов семьи. Также законодательство определяет, что залогодатель должен содержать недвижимое имущество, выступающее предметом ипотеки, в надлежащем состоянии, устранять незначительные повреждения и делать плановый ремонт.

В договоре указывают, какие действия с залогом залогодатель может делать без согласования с банком, на какие действия необходимо разрешение банка или что делать запрещено (к примеру, разрешается ли делать перепланировку, капитальный ремонт, реконструкцию залоговой недвижимости, можно ли сдавать ее в аренду и т.п.). Если залогодатель нарушит условия договора, к нему могут быть применены штрафные санкции или другие меры, что также указывается в ипотечном договоре.

Помимо этого, банк имеет право осуществлять проверку состояния залога, а при нарушении каких-либо условий использования может потребовать погасить кредит досрочно. Если залогодатель этого не сделает, банк может обратиться в суд с требованием взыскать предмет залога, тогда по решению суда недвижимость будет реализована.

В заключение скажем, что договор ипотеки призван защищать как интересы банка (ипотекодержателя), так и интересы ипотекодателя. Поэтому он должен составляться так, чтобы гарантировать соблюдение прав каждой стороны, а не ущемлять их.